Некоторые разъяснения: вступил в силу Федеральный закон от № 175-ФЗ

Некоторые разъяснения: вступил в силу Федеральный закон от № 175-ФЗ

Некоторые разъяснения: вступил в силу Федеральный закон от № 175-ФЗ

1 июля 2018 г. вступил в силу Федеральный закон № 175-ФЗ (далее – Закон № 175-ФЗ), которым внесены значительные изменения в Закон № 214-ФЗ. Документ принят в рамках поэтапного замещения средств участников долевого строительства банковским кредитованием и иными формами финансирования при строительстве по Закону № 214-ФЗ. Эти мероприятия предусмотрены в Плане мероприятий («дорожная карта») по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан, утвержденном Правительством РФ 21 декабря 2017 г. Ныне действующий переходный этап предполагает использование старого механизма привлечения денежных средств дольщиков параллельно с новым – использованием счетов эскроу. До 1 июля 2019 г. планируется полностью завершить переход на использование счетов эскроу.

В первой половине 2018 г. наблюдался высокий рост количества выданных застройщикам разрешений на строительство: застройщики в надежде на более комфортные условия ведения строительства по разрешениям, полученным до 1 июля 2018 г., в срочном порядке получали разрешения на строительство.

Однако если прошлым летом (Федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», далее – Закон № 218-ФЗ) законодатель сделал оговорку, что нововведения фактически не применяются к застройщикам, получившим разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., то в этом году для таких застройщиков закон предусмотрел очень небольшое количество исключений и переходных положений, распространив большую часть положений на застройщиков, получивших разрешения на строительство до 1 июля 2018 г. Фактически застройщики вынуждены на ходу менять порядок ведения строительного бизнеса, приспосабливаясь к новым и подчас противоречивым требованиям. Принятый закон значительно меняет требования к застройщикам и повышает гарантии участников долевого строительства. В то же время он содержит ряд неоднозначных положений, которые могут создать существенные препятствия при ведении деятельности по Закону № 214-ФЗ.

Среди наиболее значимых нововведений отметим следующие:

1. С 1 июля 2019 г. размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу станет обязательным для всех застройщиков.

Счета эскроу могут быть открыты только в уполномоченном банке. Перечень таких банков ежемесячно размещает на своем официальном сайте Банк России.

Наряду с использованием счетов эскроу закон предусматривает механизм уплаты застройщиком взносов в компенсационный фонд. До указанной даты застройщики вправе использовать счета эскроу как один из вариантов обеспечения интересов участников долевого строительства.

В то же время формулировки Закона № 214-ФЗ в новой редакции могут быть истолкованы и в том смысле, что размещение средств дольщиков на счетах эскроу не освобождает застройщика от обязанности уплаты компенсационных взносов.

2. Уточнен перечень операций, на финансирование которых допускается расходование денежных средств участников долевого строительства.

Теперь застройщики вправе расходовать денежные средства в том числе на снятие запрета на строительство и изменение вида разрешенного использования земельного участка, в границах которого осуществляется строительство.

Нововведение особенно актуально для застройщиков, осуществляющих деятельность в г. Москве, поскольку размер платы за снятие запрета на строительство и изменение вида разрешенного использования земельного участка в г. Москве может составлять значительную сумму.

3. Установлен перечень операций, совершение которых по расчетному счету застройщика не допускается.

Перечень недопустимых операций по расчетному счету установлен в дополнение к перечню видов деятельности, ведение которых застройщикам запрещено. Учитывая, что на банки возложена общая обязанность по контролю за операциями по расчетному счету застройщика, закон устанавливает более жесткий «фильтр».

4. Введена солидарная с застройщиком ответственность бенефициарного владельца, имеющего фактическую возможность определять действия застройщика, в том числе возможность давать указания лицу, осуществляющему функции единоличного исполнительного органа, или члену коллегиальных органов управления застройщика.

Информация об учредителях (участниках) и бенефициарных владельцах застройщика подлежит обязательному раскрытию в проектной декларации, которая теперь размещается на сайте Единой информационной системы жилищного строительства.

Критерии наличия у бенефициарного владельца фактической возможности определять действия застройщика законом не урегулированы. Нельзя также исключать возможность для граждан напрямую обращаться за возмещением убытков к бенефициарным владельцам без констатации недостаточности собственных средств застройщика.

5. Законом предусмотрен ряд исключений из ранее установленного принципа «один застройщик – одно разрешение на строительство».

Теперь допускается привлечение денежных средств дольщиков при строительстве в пределах нескольких разрешений на строительство:

  • в соответствии с градостроительным планом земельного участка;
  • в соответствии с утвержденным проектом планировки территории;
  • при строительстве на одном или нескольких земельных участках, расположенных в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории, или территории, в отношении которой заключен договор о комплексном освоении территории или договор о комплексном развитии территории.

При этом по общему правилу застройщики вправе привлекать денежные средства в рамках только одного такого договора.

Как и ранее, закон умалчивает, применяются ли указанные положения к договорам аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, которые заключались ранее в соответствии с утратившими силу положениями Земельного кодекса РФ.

6. Все застройщики обязаны открыть в отношении каждого разрешения на строительство специальный расчетный счет в уполномоченном банке и осуществлять расчеты только по нему.

В то же время законом не урегулирован вопрос о статусе текущих счетов, открытых до 1 июля 2018 г., и необходимости их закрытия или возможности их дальнейшего использования при осуществлении расчетов.

Положения закона могут быть отчасти «нивелированы» недавно вышедшим письмом Минстроя России от 15 августа 2018 г. № 34785-ВЯ/07 «Об особенностях применения с 1 июля 2018 года норм Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ…». Так, по мнению Минстроя России, запрет на привлечение застройщиками денежных средств участников долевого строительства одновременно по всем разрешениям, выданным до 1 июля 2018 г., отсутствует в том числе в случаях, когда строительство по таким разрешениям осуществляется не в рамках одного градостроительного плана земельного участка или проекта планировки территории.

Новый порядок расчетов, как считает уполномоченный орган, не влечет обязанности закрытия застройщиками расчетных счетов, используемых для осуществления операций, связанных с иной (помимо создания объектов долевого строительства) хозяйственной деятельностью застройщиков.

Более того, с точки зрения ведомства, в отношении застройщиков, получивших разрешения на строительство до 1 июля 2018 г., вся статья 18 Закона № 214-ФЗ, которая предусматривает существенные ограничения для застройщиков, применяется в редакции, действовавшей до изменений, внесенных как Законом № 218-ФЗ, так и Законом № 175-ФЗ. Правда, как оговорился регулятор, по обязательствам, возникшим после 1 июля 2018 г., применяются ограничения относительно перечня операций, предусмотренных ч. 3 ст. 18 Закона № 214-ФЗ в новой редакции.

Однако, учитывая ненормативный характер разъяснений Минстроя России и в целом строгий подход законодателя к регулированию деятельности застройщиков, нельзя исключить, что суды истолкуют переходные положения в ином ключе.